1. Pelajari Reputasi Developer

Reputasi developer sangat amat penting. Developer terpercaya adalah mutlak disini. Karena unit rumah belum  selesai di bangaun sementara Anda sudah harus membayar lunas (meskipun itu dengan KPR),  jadi tidaknya tergantung pada developer. Dan juga, pengurusan sertifikat sangat tergantung pada pengembang. 

Pengembang yang tidak professional menyebabkan pengurusan surat dan sertifikat akan terlambat bahkan terhambat. Salah satu cara mengukur reputasi adalah melihat kelengkapan ijin developer, antara lain :

• Ijin Peruntukan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, SIPPT (Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan Tanah), nomor sertifikat tanah, surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Surat Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).

• Prasarana sudah tersedia

• Kondisi tanah matang

• Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer

• IMB Induk

2. Sertifikat Masih Atas Nama Developer

Saat mulai pembelian rumah, sertifikat masih atas nama developer.  Ada sejumlah proses yang harus dilalui sampai sertifikat menjadi nama pembeli. Selama sertifikat masih atas nama developer, implikasinya adalah:

Take – over kredit ke bank lain akan sulit dilakukan. Umumnya, bank tidak akan bersedia menerima take – over jika status sertifikat belum SHM atas nama pemilik.

Pada saat Pembelian unit rumah sulit dilakukan karena konsumen tidak langsung memperoleh sertifikat (HGB atau SHM). Sebab, sertifikat itu penting buat pembeli sebagai jaminan legalitas. Oleh karena, penting sekali memastikan ke pengembang, kapan sertifikat beralih menjadi atas nama  Pembeli atau Konsumen.

Di dalam perjanjian jual beli biasanya sudah dicantumkan target penyelesaian sertifikat. Yang sering jadi masalah, apakah target  tersebut ditepati atau tidak.

3. Jangan Bayarkan Down Paymant (DP) ke Developer Sebelum KPR Disetujui

Yang perlu diingat Pembeli adalah tidak ada jaminan bahwa bank  pasti menyetujui pengajuan KPR meskipun pengembang sudah bekerjasama dengan bank. Karena bank tidak hanya melihat pengembang, tetapi juga mengevaluasi kemampuan keuangan pembeli untuk melunasi cicilan.

Oleh sebab itu, sebaiknya pembayaran DP dilakukan setelah ada keputusan persetujuan KPR. Jika belum ada keputusan, sebaiknya tidak dibayar DP karena jika nanti ternyata KPR tidak disetujui, Anda harus meminta kembali DP dan itu biasanya tidak mudah (kemungkinan ada potongan).

4.  Tidak Bisa Take Over KPR Jika Sertifikat Belum Balik  Nama

Status sertifikat yang masih atas nama developer dan belum balik atas nama pembeli menyebabkan take over kredit ke bank lain sulit dilakukan.

Pihak bank yang akan mengambil alih kredit (take over) akan meminta sertifikat atas nama pihak yang mengajukan kredit.  Karena bank ingin secara hukum bisa mengikat rumah yang di KPR itu sebagai jaminan.  Beberapa bank masih mau menerima take-over kredit jika pengembangnya sudah kerjasama dengan bank. Namun, proses ini masih harus dipastikan lagi di masing –masing bank.

Oleh karena itu, jika Anda berpikir melakukan take over kredit, misalnya, karena alasan cicilan yang memberatkan dan bunga yang tinggi, pastikan dahulu status sertifikat rumah. Sudah atas nama Anda atau belum.

5. Resiko Rumah Tidak Jadi Tepat Waktu

Apa saja risiko membeli rumah baru (Indent) di developer ?

• Rumah tidak jadi meskipun pembayaran sudah lunas. Ini risiko terbesar, meskipun cukup jarang terjadi. Untuk menghindarinya, tidak ada acara lain, dengan memilih developer yang reputasinya baik.

• Rumah jadi terlambat, tidak sesuai dengan target waktu yang dijanjikan dalam pejanjian. Ini risiko yang paling sering terjadi. Pastikan terdapat klausula dalam perjanjian yang mengatur denda jika developer terlambat menyerahkan rumah.

• Rumah jadi dengan spesifikasi yang tidak sesuai standar atau buruk. Developer biasanya memberikan masa retensi selama 3 bulan setelah serah terima dilakukan. Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer. Pastikan semuanya tertulis di perjanjian.

6.  Kewajiban Developer Jika Wanprestasi.

Mengingat sejumlah risiko tersebut, pembeli perlu mempelajari dengan seksama kewajiban pengembang jika terjadi wanprestasi.

Kewajiban developer biasanya diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli.

Baca perjanjjian dengan teliti supaya ketika muncul masalah bisa dengan cepat mengambil langkah yang diperlukan. Sebelum menandatangani berita acara serah terima rumah, periksa dengan teliti bahwa rumah yang akan Anda terima sesuai dengan apa yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

7.  Segera AJB Jika Rumah Sudah Jadi

Pembeli harus mengalihkan status dari Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) menjadi Akte Jual Beli (AJB) sesegara mungkin.

AJB dengan pengembang adalah bukti legal bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pembeli. Jika belum melakukannya, hak atas tanah dan bangunan masih di developer.

Kapan AJB bisa dilakukan ?

• Sesuai Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal aspek berikut terpenuhi:

• Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;

• Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu; dan

• Permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.

8.  Segera Urus Status SHM

Setelah AJB selesai,  pembeli mendapatkan sertifikat SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dari pengembang.

Seperti dijelaskan sebelumnya bahwa developer sebagai badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik (SHM). Developer hanya bisa memiliki tanah serta  bangunan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB).

Apa masalahnya dengan status HGB ?

Tidak seperti SHM yang memberikan hak milik selamanya, HGB memiliki jangka waktu.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (“SHGB”) hanya memberikan hak kepada pemegangnya memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, karena kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh Negara, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.

Jadi dengan HGB, Anda paling lama bisa mendirikan bangunan 50 tahun. Lewat itu hak atas tanah tersebut dihapus karena tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara.

9.  Segera Urus Status SHM

Setelah proses AJB Selesai, Anda harus mengubah sertifikat menjadi SHM.

Ada developer yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM setelah dilakukan AJB, namun tak jarang developer mempersilahkan konsumen sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut.

Sesuai Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status SHGB dapat diubah menjadi tanah bersertifikat SHM, sbb:

• Pengurusan pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut berada.

• Pengurusan dapat dilakukan oleh si pemegang SHGB yang berkewarganegaraan Indonesia ataupun menggunakan jasa Notaris/PPAT. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi, yaitu:

  1. SHGB asli

  2. Copy IMB

  3. Copy SPPT PBB tahun terakhir

  4. Identitas diri

  5. Surat Pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 (lima) bidang yang luasnya kurang dari 5000 (lima ribu) meter persegi, dan

  6. Membayar uang pemasukan kepada Negara.

10. IMB Perumahan Amat Penting

Undang-Undang 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, mensyaratkan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Tidak memiliki IMB maka: 

1. Bangunan bisa disegel oleh pihak berwenang; 

2. Bangunan tidak bisa di diajukan kredit ke bank; 

3. Tidak bisa mengurus peningkatan status SHM.

IMB merupakan landasan sah kita mendirikan bangunan, yang di dalamnya tercantum data bangunan. Mulai dari peruntukan, jumlah lantai dan detil teknis yang menjadi lampirannya.

Berdasarkan IMB, bank atau pihak lain dapat menilai bahwa bangunan yang menjadi jaminan KPR dibangun sesuai peraturan. Seperti sesuai dengan peruntukan lokasi, misalnya ruko memang dibangun di area komersil; rumah tinggal dibangun di lokasi yang diijinkan untuk hunian.

Pastikan bahwa bangunan Anda memiliki IMB.

11. Jangan Lakukan Transaksi Jual Beli Rumah Bawah Tangan

Muncul beberapa pertanyaan di blog ini mengenai proses jual beli yang dibawah tangan. Apakah aman atau tidak.

Apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, lakukanlah pengalihan kredit pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris.

Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit “di bawah tangan”, artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kwitansi biasa, karena bank tidak mengakui transaksi yang seperti ini.