INVESTASI RUMAH KOST

Investasi rumah kost adalah suatu bentuk investasi di bidang properti yang melibatkan pembelian sebuah rumah atau bangunan yang kemudian disewakan kepada orang lain. Investasi rumah kost biasanya dilakukan dengan cara membeli rumah kost yang sudah jadi atau membangun rumah kost baru dengan tujuan untuk memperoleh pendapatan dari sewa yang dibayarkan oleh penyewa.

Beberapa keuntungan yang dapat Anda peroleh dari investasi rumah kost, di antaranya:

1. Pendapatan pasif: Investasi rumah kost dapat memberikan pendapatan pasif, yaitu pendapatan dari sewa. Pendapatan ini akan terus Anda peroleh selama rumah kost Anda tersebut terisi oleh penyewa.

2. Potensi pertumbuhan nilai rumah kost: Investasi rumah kost juga memiliki potensi pertumbuhan nilai yang tinggi, terutama jika rumah kost Anda terletak di lokasi yang strategis dan memiliki prospek pertumbuhan yang baik. Akan diperoleh keuntungan dari selisih harga jual rumah kost dibandingkan dengan harga investasi awal kost.

3. Diversifikasi portofolio investasi: Investasi rumah kost juga dapat dijadikan sebagai sarana diversifikasi portofolio investasi, meminimalisir risiko yang terkait dengan investasi di satu sektor saja. 

4. Kemudahan dalam pengelolaan: Investasi rumah kost relatif mudah dikelola, terutama jika dikelola sendiri dan perlu dipastikan bahwa rumah kost Anda terjaga dengan baik dan terisi oleh penyewa yang tepat.

Tip Mencari Rumah Kost

1. Menentukan lokasi rumah kost yang tepat

2. Menentukan harga jual rumah kost

3. Menghitung biaya pembelian dan biaya perawatan rumah kost

4. Menghitung estimasi pendapatan dari penyewaan rumah kost

5. Menghitung estimasi pengembalian investasi (ROI)

Menghitung Investasi Rumah Kos

Contoh Case 1:

Diketahui: Bapak A membangun kost seluas 3×4 per kamar (Luas 12 meter persegi). Rencana membangun 10 unit, memerlukan luas lahan 120 m². Harga tanah per meter persegi katakanlah Rp1 juta. Biaya pembangunan kost per kamar sebesar Rp2 juta per meter persegi.

Rinciannya sebagai berikut:

• • Biaya untuk membeli tanah: 120 m2×Rp2.000.000=Rp240.000.000,−

  • Membangun kost 1 kamar: 12 m2×Rp2.500.000=Rp30.000.000,−

  • Biaya membangun kos 10 kamar: Rp30.000.000×10 kamar=Rp300.000.000,−

Dengan demikian, biaya Membangun Kos-kosan untuk 10 kamar yang diperlukan adalah:

• Harga Tanah + Biaya Membangun = Rp240.000.000+Rp300.000.000=Rp540.000.000,−

Kapan Balik Modal?

• Asumsi harga sewa per kamar Rp1.000.000,−/per bulan

• Pendapatan Kamar = Rp1.000.000×12 Bulan×10 unit=Rp120.000.000,− per tahun

Maka Balik modal Kost-kosan adalah Rp540.000.000:120=4,5 Tahun

Menghitung Return Of Investment (ROI) KOS:

• Bapak A mencoba bisnis properti dengan membuka usaha kos-kosan. Modal awal sebesar Rp540.000.000. Jumlah kost 10 pintu dan asumsi kost penuh akan mendapatkan pendapatan Rp120 juta per tahun.

• Keuntungan investasi kos-kosan yang Anda dapatkan selama 8 tahun sebesar (Rp120 juta×8 Tahun).

• Maka perhitungan ROI 8 tahun adalah:

  • ROI=((Rp960 juta−Rp540 juta)/Rp540 juta)×100%=(Rp420 juta/Rp540 juta)×100%=0,55×100%

  • ROI=77%

• ROI Per tahun:

  • 77%/8=9,26% per tahun (lebih tinggi dari deposito).

INVESTASI RUMAH LELANG BANK

Apa Keuntungan Membeli Rumah Lelang Bank? Ada empat keuntungan dari pembelian rumah lelang bank, yaitu:

1. Harga yang Lebih Terjangkau: Harga rumah yang cenderung lebih rendah dibandingkan dengan harga di pasar konvensional.

2. Kualitas Bangunan: Memiliki kualitas yang tidak sebaik rumah di pasar konvensional (daya tawar).

3. Peluang Investasi: Tidak sekadar mendapatkan properti dengan harga miring, membeli rumah lelang bank juga dapat menjadi peluang investasi properti yang menguntungkan. Dengan harga yang lebih rendah, Anda dapat meraih keuntungan apabila Anda mengolahnya dengan baik.

4. Proses Cepat: Proses pembelian rumah lelang bank seringkali lebih cepat dibandingkan dengan pembelian properti secara konvensional. Hal ini dapat menghemat waktu dan memberikan Anda keunggulan dalam mendapatkan properti yang diinginkan.

Tips Membeli Rumah Lelang Bank

1. Harga Pasaran Rumah: Anda perlu mencari tahu harga pasaran rumah di sekitar properti yang Anda minati untuk membantu menetapkan batas harga dan memastikan harga properti lelang tidak kemahalan.

2. Lokasi Rumah: Pastikan memilih rumah lelang bank yang berada di lokasi strategis, dekat dengan fasilitas umum, terhubung dengan transportasi umum, dan memiliki potensi apresiasi nilai yang baik di masa depan.

3. Cek Kelengkapan Dokumen Rumah: Meneliti dan memeriksa dokumen-dokumen properti dengan cermat, mencakup sertifikat, dan mencari informasi penting terkait kepemilikan properti.

4. Latar Belakang Properti: Pahami kondisi fisik bangunan, potensi perbaikan, dan apakah ada masalah hukum yang perlu Anda pertimbangkan.

5. Pilih Sesuai Kemampuan Finansial: Pastikan untuk menentukan batas finansial Anda untuk mengikuti lelang. Tentukan anggaran maksimum yang dapat Anda keluarkan.

6. Pahami Syarat & Ketentuan Lelang: Perlu membaca dan memahami semua aturan lelang secara cermat. Pastikan juga untuk mencari informasi tentang bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) yang mungkin dikenakan pada transaksi tersebut.

7. Pilih Platform Lelang Terpercaya: Memilih platform lelang terpercaya dan memiliki reputasi baik.

Menghitung Investasi Rumah Lelang Bank

Contoh Case 2:

Diketahui: Bapak B membeli rumah lelang tipe 45/90 m2 di Bekasi. Harga beli lelang Rp300 Juta dengan kondisi tidak layak untuk ditempati, biaya lain Rp50 Juta, perkiraan biaya renovasi Rp60 Juta.

Perhitungan sebagai berikut:

• • Biaya untuk membeli rumah tipe 45/90=Rp300.000.000,−

  • Luas bangunan =45 m2 dan estimasi renovasi Rp60 Juta

Sehingga Total Biaya Investasi adalah: Rp300 Juta+Rp50 Juta+Rp60 Juta=Rp410 Juta

Berdasarkan survey di sekitar rumah lelang, rata-rata harga rumah tipe 45/90 sebesar Rp650 Juta.

Berapa Keuntungan yang Diperoleh dari Rumah Lelang?

• Asumsi harga jual didiskon Rp50 juta agar cepat terjual, sehingga harga rumah ditawarkan Rp600 juta.
  
  

• Keuntungan investasi rumah lelang yang diperoleh setelah 3-6 bulan adalah:

  • ROI=((Rp600 juta−Rp410 juta)/Rp410 juta)×100%=(Rp190 juta/Rp410 juta)×100%=0,46×100%

  • ROI=46%

• Return of Investment adalah 46%, lebih tinggi dari deposito.

INVESTASI RUMAH LAHAN (DEVELOPER KECIL)

Contoh Case 3:

Diketahui: Ibu C membeli lahan seluas 500 m2 di kawasan perumahan di Bogor. Harga tanah per meter persegi Rp1.000.000. Ibu C membangun lahan tersebut untuk perumahan dengan tipe 36/72 m2. Sehingga dengan luas tanah 500 m2 dapat dibangun rumah tipe 36/72 m2 sebanyak: 500/72=dapat 7 unit rumah.
PDF+ 3

Rinciannya sebagai berikut:

• • Biaya untuk membeli tanah = 500 m2×Rp1.000.000=Rp500.000.000,−

  • Biaya Land Clearing dan Pematangan Lahan = 500 m2×Rp100.000=Rp50.000.000,−

  • Biaya Kaveling Siap Bangun = Rp550.000.000,−

  • Biaya Konstruksi untuk 7 unit Rumah Tipe 36/72 adalah 7×36=252 m2.

  • Total Biaya Konstruksi Sebesar = 252 m2×Rp2.500.000,−=Rp630.000.000,−.

  • Biaya Tanah dan Bangunan = Rp550.000.000,−+Rp630.000.000,−=Rp1.180.000.000,−.

  • Biaya Perizinan, Sertifikat, dan Desain Sebesar 10% dari Biaya Tanah dan Bangunan: 10%×Rp1.180.000.000,−=Rp118.000.000,−.

  • Total Investasi membangun 7 unit Rumah Sebesar = Rp1.180.000.000,−+Rp118.000.000,−=Rp1.298.000.000,−.

Keuntungan Investasi Developer Kecil:

• Harga Jual Rumah di Pinggiran Bogor Tipe 36/72 di kawasan Bogor Sebesar = Rp350.000.000,−.

• Harga Jual 7 unit rumah Ibu C adalah 7 unit×Rp350.000.000,−=Rp2.450.000.000,−.

• Keuntungan Investasi 500 m2 oleh Ibu C adalah:

  • ROI=((Rp2.450.000.000,−−Rp1.298.000.000,−)/Rp1.298.000.000,−)×100%=(Rp1.152.000.000,−/Rp1.298.000.000,−)×100%=0,88×100%

  • ROI=88%

Catatan: Pada saat membangun tidak langsung mengeluarkan dana seperti perhitungan, akan tetapi setelah dibangun 2 unit rumah contoh maka dana konstruksi akan berputar.